+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Можно Забрать Имущество Если Оно В Аренде

Содержание 1 Законно ли удерживать имущество арендатора за неуплату 1. Арендатор со своей стороны заинтересован в том, чтобы процедура удержания не была к нему применена. Поэтому он, наоборот, должен прописать в соглашении запрет на удержание имущества в случае неоплаты. Если данный пункт не был включен в текст документа и дело рассматривается в суде, арендатор может защитить свои интересы, представив доказательства финансовых затруднений и документов, подтверждающих регулярность оплаты в прошлом. Арендодателю будет запрещено удерживать имущество контрагента только в том случае, если будет доказано, что он не является злостным неплательщиком.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Удержание имущества арендатора.

Как поступить, если арендатор оставил имущество?

Вполне законные формулировки договора вызывают налоговые проблемы Когда арендная плата может повышаться чаще чем раз в год Как суды разрешают конфликты вокруг улучшения арендованного имущества. Подходящий по цене и качеству подобрать сейчас очень непросто, особенно в больших городах. Между тем, арбитражные суды по-прежнему заполнены исками, возникающими из договора аренды.

Мы постарались привести здесь самые частые проблемные ситуации, с которыми сталкиваются арендаторы. С тем, чтобы помочь нашим читателям, осуществляющим юридическое сопровождение сделки по аренде офиса, предотвратить проблемы и конфликты.

Вроде бы совсем ординарное юридическое действие, но на практике, как это не удивительно, проблемы с правом арендодателя на предоставление имущество возникают нередко. Если право на сдачу в аренду имущества у арендодателя отсутствует, договор будет ничтожным — на основании статей и Гражданского кодекса определение ВАС РФ от Чтобы избежать неожиданного выселения или претензий налоговых органов о неправомерности включения в расходы арендных платежей, арендатору перед заключением договора необходимо получить у арендодателя документы, которые удостоверяли бы право сдавать имущество в аренду.

Помимо всего прочего, при отсутствии таких документов невозможно будет зарегистрировать договор, если согласно законодательству он подлежит государственной регистрации. Если арендодатель является собственником недвижимости, то необходимо, чтобы он предъявил свидетельство о праве собственности. Если имущество находится у арендодателя на ином вещном праве унитарные предприятия или учреждения , то нужен документ от собственника, предоставляющий право сдавать имущество в аренду.

Это может быть: 1 договор, заключенный арендодателем с собственником помещения например, договор на право хозяйственного ведения, договор оперативного управления , где прямо сказано, что арендодатель вправе передавать в аренду нежилые помещения, являющиеся предметом договора; 2 письмо от собственника, подтверждающее права арендодателя; 3 отметка собственника на договоре аренды штамп собственника на договоре в знак согласия.

Не допустить в договоре формулировок, которые можно толковать как освобождение от арендной платы. В соответствии со статьей Гражданского кодекса, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Она может быть в виде твердой суммы периодической или единовременной , доли в полученных арендатором плодах, продукции и доходах, предоставленных арендатором услугах, переданных арендодателю вещах. И, наконец, возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. С последней формой арендной платы нужно быть аккуратнее. Это законно и возможно, но формулировка условий конкретного договора создала сторонам определенные проблемы. В этом случае, исходя из прямого смысла договора, арендная плата как бы вообще не предполагается.

За данный период у арендатора возникает объект налогообложения в виде дохода — безвозмездно полученные услуги по предоставлению помещения. Надо внимательно следить за тем, как определены условия о включении улучшений имущества в счет арендной платы. Например, можно было указать, что арендная плата взимается в двух формах: в твердой сумме и в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в такой-то период.

Убедить арендодателя в неправомерности условия о частом повышении арендной платы. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества п. На практики арендодатели постоянно пытаются предусмотреть в договоре положения, позволяющие им изменять арендную плату чаще, чем это возможно. Между тем, как подтверждает судебная практика, норма пункта 3 статьи вовсе не позволяет сторонам прописывать в договоре, что арендная плата меняется чаще. А вот установить запрет на изменение арендной платы договором можно.

Или зафиксировать, что она не может меняться, к примеру, чаще, чем раз в два года. Однако надо учитывать вот что. Суды исходят из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок механизм ее исчисления.

Так, если договором предусмотрено ежеквартальное повышение арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, то ее более частое, чем раз в год, повышение возможно. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным условия договора аренды о ежеквартальном повышении размера арендной платы.

По договору, арендная плата должна была индексироваться с учетом инфляции. По мнению истца, это условие противоречило императивной норме Гражданского кодекса, которая устанавливает возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Суд первой инстанции удовлетворил иск. Однако кассационная инстанция отменила решение, и отказала в иске по следующим основаниям. В договоре арендная плата установлена не в твердой сумме, а должна исчисляться по каждому сроку платежа.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска было отказано информационное письмо президиума ВАС РФ от В другом деле арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы влечет за собой более частое изменение размера арендной платы.

Но в удовлетворении иска также было отказано, так как в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах п.

Арендная плата за нежилое помещение часто включает в себя две составляющих: постоянную и переменную. Постоянная — это собственно плата за пользование помещением. А переменная состоит из коммунальных расходов и определяется на основании счетов, выставляемых арендодателем ежемесячно.

Сразу скажем, что отказ арендатора оплачивать коммунальные услуги, которые поставляются через присоединенную сеть вода, электроэнергия на том основании, что он не является абонентом, суд не примет. Арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным соглашения, в котором определен порядок участия в расходах на потребляемую электроэнергию, как не соответствующего нормам Гражданского кодекса об энергоснабжении.

Суд первой инстанции поддержал довод истца и признал договор ничтожным, так как не было получено разрешение энергоснабжающей организации на подключение субабонента арендатора ст.

Однако суд апелляционной инстанции отменил это решение. Сторонами в договоре на энергоснабжение являются энергоснабжающая организация и абонент, имеющий энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации. Ответчик арендодатель в качестве абонента получал электроэнергию на основании договора с энергоснабжающей организацией.

С истцом заключен договор аренды нежилых помещений в здании, принадлежащем ответчику. Кроме того, стороны заключили отдельное соглашение, в котором определили порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию. Данное соглашение стороны назвали договором на поставку отпуск и потребление электрической энергии за плату, указав основанием для его заключения договор аренды и поименовав себя арендодателем и арендатором.

Таким образом, истец пользовался получаемой ответчиком электроэнергией в связи с арендой помещений. Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что соглашение, названное договором на поставку отпуск и потребление электроэнергии за плату, является договором энергоснабжения, необоснован. Оснований для признания данного соглашения недействительным как противоречащего закону не имелось информационное письмо ВАС РФ от Соглашение о порядке участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.

Однако такое соглашение чревато для арендатора налоговыми рисками. Налоговые инспекторы могут исключить из состава расходов платежи за электроэнергию по отдельному договору по причине отсутствия согласия энергоснабжающей организации.

Правда, с учетом позиции Высшего арбитражного суда, высока вероятность того, что в суде арендатор такой налоговый спор выиграет. Но чтобы разбирательств избежать, лучше не заключать отдельного договора или соглашения на коммунальные услуги, а включать коммунальные платежи в арендную плату.

Такая ситуация возникает, когда речь идет, например, о том, что у одного здания два собственника, а договор с энергоснабжающей организацией есть только у одного из них. Второй собственник по каким-то причинам не хотел заключать договор напрямую с энергоснабжающей организацией, а рассчитывал получать электрическую энергию через другого собственника здания.

При этом оба собственника не собирались получать разрешение энергоснабжающей организации на заключение такого договора. Они полагали, что действуют правомерно на основании позиции Высшего арбитражного суда. Мы проанализировали эту ситуацию и пришли к выводу, что заключение договора энергоснабжения без получения согласия энергоснабжающей организации в рассматриваемой ситуации неправомерно.

Таким собственникам тяжело будет правильно выстроить отношения не только между собой, но и со своими арендаторами. Такое положение будет полностью соответствовать статье Гражданского кодекса, которая возлагает обязанность по содержанию имущества непосредственно на собственника. Любые попытки принудить арендатора к проведению капитального ремонта будут безосновательны. Но только при одном условии: если не будет доказано, что необходимость в таком ремонте возникла по вине арендатора.

Чтобы предотвратить конфликты, лучше все-таки внести в текст договора подробные положения о капитальном ремонте. Указать, кто будет его проводить, кто и в каком порядке профинансирует и др. Если при проведении капитального ремонта последует частичное или полное приостановление деятельности организации, то арендатор должен оговорить, как он сможет минимизировать и компенсировать свои потери.

Если стороны при обсуждении условий договора решили оговорить порядок произведения капитального ремонта, а собственник настаивает на том, чтобы эта обязанность была возложена на арендатора, то последнему, для защиты своих интересов, нужно внести в договор соответствующие пункты.

Если же арендодатель все-таки пренебрегает своей обязанностью делать ремонт, а он объективно необходим, закон дает арендатору право зачесть свои расходы в одностороннем порядке без согласия арендодателя. Но обилие арбитражной практики свидетельствует, что не все арендодатели так запросто сдаются. Поэтому важно безукоризненно оформить документы. Во-первых, у арендатора должно быть документальное подтверждение того, что возникла неотложная необходимость ремонта помещения постановления федеральных арбитражных судов Центрального округа от Это может быть акт, подписанный обеими сторонами, заключение эксплуатационных организаций, независимых технических экспертиз и т.

Во-вторых, необходимы доказательства, что арендодателя просили сделать капитальный ремонт, но он отказался или просто не ответил постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от В-третьих, заявление о зачете лучше послать заказным письмом с уведомлением о вручении.

В этом случае, оно будет служить подтверждением того, что арендодатель получил заявление о зачете. Заявление о зачете можно сделать еще до фактической оплаты арендатором ремонтных работ подрядчику п. Но вот включить в зачетную сумму будущую арендную плату нельзя.

По мнению Президиума ВАС, зачет возможен только в отношении тех арендных платежей, срок уплаты которых уже наступил п. Но когда придет срок следующего платежа по аренде компания вправе направить арендодателю новое заявление о зачете — на оставшуюся часть затрат на ремонт. Отметим, что арендатору, желающему компенсировать свои расходы за счет арендодателя, возможно, придется еще доказывать, что ремонт был именно капитальным.

Суд отказал во взыскании убытков, понесенных ООО в связи с проведением капитального ремонта арендуемых им нежилых помещений. Свою позицию он обосновал тем, что предметом имеющегося в материалах дела договора подряда, на который ООО ссылалось в обоснование своих требований, было выполнение работ с целью восстановления исправности конструкций и систем инженерного оборудования.

Такие работы, по мнению суда, охватываются понятием текущего ремонта, обязанность по проведению которого возложена договором аренды на ООО. В удовлетворении иска было отказано постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от Заручиться согласием собственник на неотделимые улучшения арендованного имущества.

Пункт 3 статьи Гражданского кодекса прямо указывает на то, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, не возмещается.

При необходимости арендатор, конечно, может их произвести, осознавая, что никакого возмещения расходов он не получит. Кроме этого, есть риск, что арендодатель попросит при прекращении договора аренды эти улучшения все-таки отделить, что означает новые расходы для арендатора. Так, согласно статье кодекса, по окончании срока аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Взыскание арендных платежей за помещение

Вполне законные формулировки договора вызывают налоговые проблемы Когда арендная плата может повышаться чаще чем раз в год Как суды разрешают конфликты вокруг улучшения арендованного имущества. Подходящий по цене и качеству подобрать сейчас очень непросто, особенно в больших городах. Между тем, арбитражные суды по-прежнему заполнены исками, возникающими из договора аренды. Мы постарались привести здесь самые частые проблемные ситуации, с которыми сталкиваются арендаторы.

Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. Так, если между арендатором и арендодателем кроме договора аренды.

Арендодатель не отдает имущество арендатора

Я расскажу о последних новостях и публикациях. Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного! Сегодня предлагаю раскрыть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание, обозначить — когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя. Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды. В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи и , а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей. Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду , бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора.

Удержание имущества арендатора

В таком случае не было бы вопросов с отражением его в учете. На практике такая ситуация встречается довольно часто. Если, например, имущество изрядно истрепалось и затраты на перевозку превышают его стоимость, либо оно больше не может использоваться по своему первоначальному назначению. Арендатор обязан вернуть объект аренды в том состоянии, в котором он был получен с учетом нормального износа , или в состоянии, зафиксированном в договоре ч. Именно с момента подписания такого акта договор аренды прекращается ч.

Аренда коммерческой недвижимости в кризис остается для бизнеса самым дешевым способом обеспечить себя офисом, складом или торговым помещением.

Арендатор не вывозит имущество

Количество задолженностей по аренде и число судебных споров растет. В последнее время арендаторы все чаще допускают просрочку по внесению арендных платежей. Надежного арендатора, который мог бы без просрочек оплачивать аренду, найти все сложнее. Собственники идут навстречу своим арендаторам, испытывающим финансовые трудности. Все это отражается на росте задолженности по аренде и количестве споров, связанных с взысканием арендной платы.

Арендатор съехал, а имущество осталось

Просрочки арендаторов с арендными платежами — распространенная ситуация, с которой сталкиваются все арендодатели. Сторонам договора редко удается мирно урегулировать такой спор. Что делать собственнику для защиты своих интересов в разных ситуациях? В первую очередь собственник обязан направить арендатору письменное предупреждение об оплате долга в разумный срок рекомендуем дать арендатору не менее семи дней на добровольное исполнение обязательств. Дальнейшие события будут зависеть от поведения и воли сторон. Если арендатор погасит долг, а арендодатель захочет сохранить отношения, то конфликт будет исчерпан. В противном случае владельцу следует переходить к следующему этапу — расторжению договора аренды, которое может происходить следующими способами.

Как забрать оборудование? При заключении договора об аренде обе стороны сразу Если вещь, предназначенная, по договору для удержания за то она является уже собственностью покупателя и кредитор не имеет 1 ответ; Можно ли расторнуть договор с медицинским центром?.

Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду

После расторжения арендодателем в одностороннем внесудебном порядке договора аренды наличие задолженности у арендатора по арендным платежам арендатор не вывез из арендуемого помещения принадлежащее ему имущество и не передал объект аренды арендодателю по акту. В настоящее время есть новый потенциальный арендатор. Вправе ли арендодатель без участия старого арендатора описать имущество и вывезти его к себе на склад, чтобы: во-первых, освободить помещение для сдачи его в аренду новому арендатору, во-вторых, за счет реализации удерживаемого имущества погасить задолженность старого арендатора по арендным платежам?

Четыре ошибки бизнеса при аренде помещений

Не заполнено обязательное поле Подтверждение пароля. Необходимо согласие на обработку персональных данных. С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель. В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора. Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Расторжение договора аренды. Как не потерять деньги.
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев.